공인중개사!
언뜻 보면 동네 아저씨, 아주머니처럼 보인다. 하지만 어떤 공인중개사를 만나느냐에 따라서 소중한 내 재산을 지킬 수도 잃을 수도 있다. 그래서 사람들은 항상 좋은 공인중개사를 만나고 싶어 한다.
목차
1. 공인중개사란?
공인중개사법 제2조(정의) "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.
우선, 공인중개사 자격을 취득을 위해서는 공인중개사 시험에 합격하여야 한다.
시험 과목은 부동산학개론(부동산감정평가론 포함), 민법 및 민사특별법, 공인중개사 중개실무법, 공법, 공시법(등기법, 지적법), 세법으로 구성되어 있다. 학문적으로만 본다면 어느 하나 쉬운 과목은 없다. 하지만 주관식 논술 시험이 아니라서 최근에는 직장인들도 단기간(6개월 이내 ) 학습하고 자격을 취득하는 경우가 많다고 한다.
공인중개사 자격증을 취득하고 부동산 실무에 나가면 많은 난관에 부딪히게 된다.
부동산 중개실무를 하기에는 상기된 여섯 과목으로는 턱없이 부족하기 때문이다. 아니, 부동산에는 너무나도 많은 이해관계와 관계법령 등이 작용하고 있기 때문이다.
공인중개사 자격시험과목 외의 사항들에 대하여 얼마나 많은 노력을 기울여 고객들이 원하는 수준 이상의 맞춤형 정보를 제공하는지가 좋은 공인중개사가 아닐까 생각한다.(서비스 마인드 등의 영역은 기본사항이니까 제외하겠다.)
2. 좋은 공인중개사 알아보기
사람마다 좋은 공인중개사에 대한 기준을 모두 다를 수 있다.
친절함, 신속성, 거래 당사자에 대한 협의 등 많은 요소들이 있지만 공인중개사의 부동산 종류별 중개역할에 대하여 알아보자.
(1) 주택
의식주(衣食住)란 사람이 사는 데 필요한 의복, 식품, 주거 공간을 의미하며 생활에 있어 필수요소라 할 수 있다.
주택은 주(住)에 해당하는 매우 중요한 요소이며 상당히 고가의 유형자산이다.
현재의 주택가격은 2021년도를 정점으로 하여 가격 피로감에 의해 일부 지역에서는 '반토막' 주택이 등장했으며, 깡통전세, 전세사기와 같은 심각한 사회적 문제가 발생하고 있다.
☞ 체크 리스트: 주택을 매수 또는 임차하려는 자
인테리어 요소는 매수인 또는 임차인의 취향이므로 생략하지만
창호 및 배관은 문제발생 시 많은 경제적 부담을 발생시키므로 주의하여야 한다.
- 창호 상태 점검사항
- 창문을 여닫아 보고 개폐가 원활한지 여부
- 창문 상단 레일 부분이 휘어졌거나 주저앉았는지 여부
- 창문 보강재 여부(해당 부위에 자석이 반응하면 OK / 내구성 강화 / 바람에 흔들리는 소리 방지, 단열 효과)
- 유리창에 백화현상이 발생했는지 여부(세척 불가 / 교체만 가능)
- 단열간봉(스페이서 부분)이 검정색인지 여부
- 배관 상태 점검
주택의 배관에는 급수배관, 급탕배관, 난방배관, 배수배관, 환기배관, 가스배관 등이 있다.
일반인이 모든 것을 점검하는 것은 어려운 일이나 최소한의 관심은 두어야 입주 후 고생하지 않는다.
그중 화장실의 욕조 색깔만이라도 다음과 같이 점검해 보자!
- 노란색 또는 갈색
: 수돗물 속 철분, 샴푸나 바디워시 찌꺼기 등이 원인
- 검정색
: 곰팡이가 원인(특히 실리콘 주위)
- 붉은색 또는 핑크색
: 세균(serratia marcescens)이 원인 / 습한 환경 / 비누찌꺼기 또는 샴푸 거품 등의 유기물에서 번식
- 녹색 또는 청록색
: 동(구리) 배관의 산화가 원인 / 배관 상태 점검 요망!!
☞ 체크리스트: 공인중개사가 제공해야 할 최소한의 정보
- 해당 부동산의 등기부등본(계약 최근일)
: 소유권 및 소유권 외의 권리관계(저당권, 근저당권, 가압류 등)
신탁회사 소유의 부동산이라면 신탁원부(반드시 신탁회사와 계약해야 함) - 아파트, 빌라의 경우 하수도역류방지 시스템 설치 여부
- 재개발, 재정비구역 등으로의 편입 여부(거주기간에 차질 발생 가능성)
- 해당 부동산이 주택인지 업무시설(오피스텔 등)인지 여부
- 불법건축물 관련 사항(특히 빌라 또는 다가구주택)
: 전세 세입자의 경우, 대출 불가하므로 신규 임차인으로부터 해당 보증금을 받아야 퇴거 가능
(2) 건물(빌딩, 상가) 및 토지
대부분의 사람들은 위 사진을 보면 멋있는 건물이 있다고 할 것이다.
그 말에 동의하지만, 건물이 아닌 땅에 더 많은 주의를 기울여야 한다.
대한민국의 모든 토지는 다음과 같이 9개의 시설군과 29개의 용도로 법정(法定)되어 있다.
즉, 토지의 용도에 따라 건축할 수 있는 건물의 종류, 건폐율 및 용적률이 결정되는 것이다.
상가 임대차의 경우, 상가에 공실이 있다고 하여 아무 업종이나 임대차계약을 할 수 있는 것도 아니다.
이러한 부분에 대하여 공인중개사의 명확한 설명을 듣고도 모자라서 해당 시군구 담당자와 면담 후 계약을 하는 경우도 많아지고 있다.
부동산의 가치는 건축물 가격과 토지의 가격으로 나뉜다.
- 건축물 가격: 자재비와 인건비의 합 / 시간이 지날수록 감가상각 되어 그 가치는 낮아진다.
- 토지 가격: 토지의 활용도 및 미래가치에 따라 달라지며, 일반적으로 상향한다.
부동산의 가격이 꾸준히 상승하는 것은 건축물의 가격 때문이 아니라 토지가격의 상승에 의한 것임을 잊으면 안 된다.
미관상 보기 좋은 건물은 구매욕을 일으키지만 해당 부동산의 가격을 주도하는 것은 일반인들이 잘 보지 않는 토지(땅) 임을 잊지 말자!
그렇다면 어떻게 해야 좋은 건축물 또는 토지임을 알 수 있을까?
일반인들이 많은 학습 또는 경험을 통해 알아가는 것이 가장 좋지만, 상황이 그렇지 못한 경우에는 다음과 같은 리스트를 공인중개사에게 건네주어 능력 있고 좋은 공인중개사를 선별해 보는 것도 하나의 방법일 것이다.
물론, 양식은 중요한 것이 아니다.
저 정도 내용을 충실히 안내해 준다면 법으로 정해진 중개수수료 전액을 주어도 아깝지 않을 것이다.
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